Le taux d'endettement est un critère central dans l'analyse de votre dossier de prêt. Comprendre son calcul et comment l'optimiser peut faire la différence.
01 Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement (ou taux d'effort) mesure la part de vos revenus nets mensuels consacrée au remboursement de vos crédits. Il s'exprime en pourcentage et est calculé par la formule :
Taux d'endettement = (total des mensualités / revenus nets) × 100
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser 35% de taux d'endettement (assurance comprise) pour l'octroi de crédit. Cette règle a force réglementaire : un dépassement expose la banque à des sanctions de l'ACPR.
02 Comment calculer son taux d'endettement ?
Prenons un exemple concret. M. et Mme Dupont ont des revenus nets mensuels de 5 200 €. Ils remboursent déjà un crédit auto de 350 €/mois. Ils souhaitent emprunter pour acheter leur résidence principale avec une mensualité de 1 200 €.
Calcul : (350 + 1 200) / 5 200 × 100 = 29,8%. Leur dossier est dans les clous. La mensualité maximale autorisée serait de (5 200 × 35%) - 350 = 1 470 €.
- Revenus pris en compte : salaires nets, revenus locatifs (à 70%), retraites, allocations pérennes
- Charges prises en compte : tous les crédits en cours, loyer si locataire, pensions alimentaires versées
- Non pris en compte : charges courantes (alimentation, énergie, loisirs)
03 Optimiser son taux d'endettement
Si votre taux d'endettement dépasse 35%, plusieurs stratégies existent. La plus efficace est le remboursement anticipé d'un crédit en cours : en soldant un crédit à la consommation avant de déposer votre demande, vous libérez immédiatement de la capacité d'emprunt.
Autre levier : le rachat de crédits. En regroupant plusieurs crédits en un seul à mensualité réduite, vous abaissez mécaniquement votre taux d'endettement. Attention cependant : le coût total du crédit augmente avec la durée.
En dernier recours, l'ajout d'un co-emprunteur (conjoint, parent) permet d'additionner les revenus et donc d'augmenter la capacité d'emprunt totale.
04 Les exceptions à la règle des 35%
La réglementation HCSF prévoit une dérogation de 20% de la production trimestrielle de crédits : les banques peuvent donc financer un certain nombre de dossiers au-delà de 35%. Ces dérogations sont prioritairement accordées pour les primo-accédants et les investissements locatifs.
Des revenus élevés ou un reste-à-vivre confortable peuvent également convaincre un banquier d'utiliser sa marge de flexibilité. Un ménage gagnant 10 000 €/mois avec 40% d'endettement dispose de 6 000 € de reste-à-vivre, soit plus qu'un ménage à 3 000 €/mois avec 30% (2 100 €).
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